FAQ 常見問題

1. 我的资金都在中国,想在美国纽约买房,第一步该怎么开始?

第一, 看房前最重要的是必须把买房资金转到美国; 第二, 了解局部地产市. 地产和本地局部市场相关, 如要买纽约曼哈顿地产, 必须了解曼哈顿, 想买长岛和法拉盛, 必须了解长岛和法拉盛市场; 第三, 了解美国基本税法, 如地税和个人所得税;第四, 买后费用和买卖过户费用:管理费, 地税, 保险是多少?买卖双方过户费又有哪些?第五, 作为投资, 一定要精通局部租赁市场变化和常规, 了解房东的责任和义务. 在美国做房东不容易.

2. 我不是美国公民, 没有美国绿卡, 也没有美国的社会安全号码SSN, 没有美国的信用历史, 仍然能购买美国地产吗? 我买到的地产产权是100% 吗?外国人卖的时候要注意什么?

外国人可以在美国购买地产. 外国人购买的别墅类和有产权公寓, 买方过户后拥有100%的产权,过户时买方要买产权保险Title insurance 保证产权完整.卖的时候除了一般的卖方费用,非美籍人士在出售地产时, 联邦政府要拿withhold卖价15%的联邦税(Capital Gain Withhold*2016年). 盈利部分任何人都要付州政府和市政府所得税.

3. 我在上海汇丰银行高级成员资格,可以帮我在美国的房屋贷款吗?

几乎没有用。美国的银行虽然有全美的统一制度法规,一般还是按照局部市场的特殊情况来发放房屋贷款的。如加州的汇丰银行或花旗银行无法发放纽约曼哈顿房屋贷款。上海的汇丰银行更加无法帮您在美国的房屋贷款提供优惠. 加上中国外汇流动限制. 您上海银行的资金, 在美国银行家的眼里, 不是流动资金。

4. 买方看中房后出价时,曼哈顿买房的常规是什么?能不能具体说一下流动资金包括什么?

大多数正式出价(Offer)由买方经纪用Email形式提出:包括价格, 过户时间,是否贷款, 贷款额, 银行预批贷款信Pre-approval letter, 过户是不是一定取决于贷款成功(non-mortgage contingency)等等。买方必须出示财务资金证明Financial Statement, 如常用的REBNY financial statement. 特别是流动资金部分. 流动资金通常包括银行储蓄存款, 支票帐户存款额, 股票帐户数额, 人寿保险现金值等. 非流动资金, 如上海, 香港, 伦敦的别墅, EB5的投资资金. 不能算流动资金. 买方还需要提供负债 liability 数字. 如在新泽西州有地产, 需要提供地产负债情况(地税和贷款额). 流动资金一般是在中国之外的正式银行证明.

5. 在美国,在纽约住家地产有哪些选择?

美国住家地产基本有三大类:别墅房, 即独立房, 法律上叫单家庭SingleFamily; 连体房Townhouse; 城里郊区的有产权公寓Condo, 中文又叫康斗.纽约市住家地产基本上有三大类: 合作公寓(Coop),康斗公寓(Condo)和单家庭和多家庭(Townhouse/brownstone). 外国籍人士购买有产权Condo较多.纽约独特的合作公寓Coop较难购买, 手续步骤麻烦, 购买的是合作公寓公司的股份, 没有产权, 通常限于自住 (Primary residence), 出租有限制, 购买时审查面试严格, 买方需要提供3年美国的税单和所有存款单(Full financialdisclosure), 需要大楼委员会成员面试. 有时比找一个工作还难. 如您是美籍或有绿卡, 在美国有稳定高收入, 能提供美国3年的税单, 有多年信用历史, 可以购买这类公寓自住. 因为曼哈顿合作公寓占所有住家地产的70%上, 选择余地很大, 价格相对便宜. Townhouse也可以购买, 手续简单, 但是起价较高. 曼哈顿和布鲁克林多家庭和单家庭Townhouse, 一般400万美金起价. 由于曼哈顿地产租赁市场很活跃, 如果能完全按市场价出租, 很有投资意义.康斗公寓(Condo)是曼哈顿住家房地产的热点. 大多数国际人士在纽约购买的都是康斗公寓(Condo). 很多高级公寓通常有高级室内设计, 有门卫服务, 媒体室, 健身房等深受外籍和美籍买家欢迎。康斗公寓和郊区独立家庭一样, 房东有权自己住户或出租,但是有的康斗公寓大楼对房屋出租有所限制. 比如买主出租限于12个月以上租期等. 买康斗自己住或给孩子买,是最多的投资形式。

6. 纽约曼哈顿买房基本步骤如何?

联系我们团队, 了解地产市场价格, 在网上和实地看房, 决定地段和小区,决定大楼和具体公寓后出价。在纽约和卖方协商, 通常通过买方经纪人. 出价后必须找好律师. 买价定下之后(Offer Accepted), 继续通过律师协商合同条款谈妥合同所有条件后, 买方签字,买方将买价10% 的订金付到卖方的律师银行户头上(Escrow Account) 和签好的合同一起, 一起递交给卖方律师,只有在卖主签约后, 合同才生效, 在卖主还未签约前, 卖主可以改变主意,卖给别人。在多方出价的情况下买方必须做好充分准备. 律师的最重要作用是给您分析购买后的风险,向您解释合同的意义。如用现金购买,交了定金后,可以马上开始公寓申请。如需要贷款, 买方开始向银行申请房屋贷款. 银行办理房屋估价后, 根据您提供的信件和证明, 給您批准房屋贷款. 提交申请60天左右, 银行发放银行许诺信Commitment letter. 要注意很多银行许诺信有发放贷款的条件, 买方必须达到所有条件后,银行才会发放房屋贷款. 越来越多的房屋贷款, 从银行许诺信到银行发放贷款,条件很多, 最后银行还是无法发放贷款, 可能造成买方损失10%的订金。公寓申请board package通常需要提供 1)申请费;2)合同;3)贷款人银行许诺信;4)个人资料;5)在美资金证明;6)个人和工作推荐信;7)工作核实信; 8) 美国税单. 买方经纪协助您完成公寓申请. 现在曼哈顿公寓申请手续越来越复杂,您必须有一位英文优秀, 有经验, 有能力, 能保密的经纪协助. 公寓申请资料要递交给公寓管理公司. 在公寓委员会审批过了以后, 您的律师安排房产调查和房屋过户, 房屋过户时, 买卖两方和律师, 银行律师(如贷款), 产权公司代表都会参加. 买方在过户前检屋,过户时拿钥匙. 完整的申请资料递给管理公司到过户时间一般在30天-60天, 最短20天.

7. 纽约曼哈顿地产这几年的市场到底如何?

曼哈顿住家公寓市场2006-2007年达到金融危机前最高点,2008-2009年金融危机期间对地产市场影响很大. 2015和2016年公寓价位已远远超过2007年的高点. 请和我们联系索取本季度市场报告. 2015-2016, 曼哈顿有产权公寓CONDO 平均价格超过每平方英尺(SF) $1800. 其中STUDIO (统仓) $600,000美金以上, 一房一厕$900,000 美元以上; 两房两厕平均价$1,900,000美元以上; 三房平均价一般为$3,500,000以上. 这些平均价包括有门位服务的公寓和没有门位的一般公寓, 建造时间上包括二战前公寓和战后公寓。

8. 现金购买有什么好处?

现在银行的发放贷款(又叫按揭) 要求很高, 申请时间很长, 有时买方的条件很好, 但是公寓大楼问题很多, 银行无法发放贷款. 另外, 与房屋贷款相关的费用很高. 比如100万的公寓过户费为15393美元, 相比之下100万买价贷款75万的过户费为31206美金*;75万贷款15年利息3.5%付掉的总费用为96万多;贷款30年利息3.5%付掉的总费用为121万多.买房时与贷款相关的费用有:

  • 房屋贷款申请费 Loan Application: $1000 – $1500
  • 纽约市房屋贷款税*NYC Mortgage Recording Tax 1.8 % (房屋贷款额50万以下) ; 1.925%(房屋贷款额50万以上)
  • 房屋估价费Appraisal : $500- $2500
  •  预付地产税: 2 – 6 个月地产税
  • 银行房屋贷款保险Mortgage Insurance: 贷款额每十万付保金$13
  • 银行许诺费Bank Commitment: $500 – $1000
  • 贷款点数points: 0% – 2% X 贷款额
  • 申请人信用调查:$100+
  • 银行律师费Bank Attorney: $1000 以上
  • 房屋贷款记录费 Recording: $250 +
  • 其他零散费用: $2000左右

9. 向银行房屋贷款时, 买方需要提供哪些证明和资料? 哪些因素很重要? 为什么现在向银行房屋贷款有很多失败的例子?

  • ​A) 买方资产核实: 提供流动资金信件, 个人存款储蓄,股票,人寿保险储蓄,退休金,银行连续3 个月的活动, 银行证明信, 会计师证明,地产等其他资产证明, 房屋贷款申请及房屋购买合同. 买方的流动资金通常要在中国国境外,如在香港台湾加拿大欧洲和美国.
  • B) 房屋估价
  • C) 收入和信用检验:联邦政府的新法规定,贷款人的收入必须核实以后,达到一定的要求才能提供贷款。借款人必须要有合法收入。您必须提供1040税单, W2, 1099等收入表格,表明你在美国有正式收入。没有美国信用历史,或历史太短都会带来问题。
  • D) 买方债务验证: 银行通常用债务/收入的比例 (Debt to Income Ratio) 和买主的信用总分(如FICO). 如果买主的地产是出租的, 属于投资类(investment property), 对银行来说风险较大, 房屋贷款利息较高.
  • E) 大楼符合要求: 银行要审查公寓大楼是否有足够的储蓄,新楼预售是否达到70%以上, 大楼有没有足够的保险, 有没有大项目临时费用assessments, 大楼有多少零售面积retail space,明后年预算如何, 大楼有没有诉讼问题等等.

10. 买方有哪几种方式来拥有产权? 个人名义? LLC (成员有限负债公司)名义?

您必须在出价前选定您的律师, 您的地产律师一定要参与合同的协商和产权的法律咨询。我们团队可以给你推荐好律师. 很多人用个人的名义买地产. 当然, 如果购买大型商业地产, 在有债务问题时, 买主可能会有个人财产损失. 另外还有遗产继承等问题. 另外一种方法是用LLC(成员有限负债公司)名义买地产, 公司成员(MEMBERS)可以避免个人财产损失风险. 其缺点是开LLC公司的费用较高, 还需要付每年的特权税等. 您的律师可以提供咨询, 协助您作出最好的选择。

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